전세계약 전 반드시 확인할 사항｜등기부등본부터 집주인·보증보험까지 체크

전셋집을 구할 때 내부 상태나 교통, 주변 환경만 확인하고 계약을 결정하면 놓치는 부분이 생길 수 

있습니다.

특히 전세는 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 보증금이 들어가는 계약입니다.

계약서를 작성하기 전에 집의 권리관계, 적정 전세가격, 임대인 정보, 보증금 반환 가능성​을 함께 

확인하는 것이 중요합니다.

전세계약은 계약서를 쓰기 전에 확인하는 것이 가장 중요합니다. 등기부등본과 시세, 임대인, 보증가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.

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전세계약 전 첫 번째는 등기부등본 확인

마음에 드는 집을 찾았다면 가장 먼저 확인할 것 중 하나가 부동산 등기사항증명서, 흔히 말하는 

등기부등본​입니다.

등기부에서는 해당 주택의 소유자가 누구인지와 근저당권 등 주택에 설정된 권리관계를 확인할 수 

있습니다.

계약 상대방이 실제 소유자인지 반드시 확인하세요.

등기부에 근저당권이나 압류 등 권리관계가 복잡하게 설정되어 있다면 보증금을 돌려받는 데 

영향을 줄 수 있으므로 더욱 신중하게 살펴봐야 합니다.

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집주인과 등기부 소유자가 같은지 확인하세요

계약서에 이름을 적는 사람과 등기부상 소유자가 동일한지도 확인해야 합니다.

계약 당사자가 소유자 본인이라면 신분을 확인하고 계약서상의 임대인 정보와 등기부 정보를 

비교해보세요.

대리인이 계약하러 나온 경우라면 더욱 주의해야 합니다.

단순히

"집주인 가족입니다."

라는 말만 믿고 계약하기보다는 적법한 대리권이 있는지 관련 서류를 확인해야 합니다.

보증금 입금 역시 계약관계와 계좌명의 등을 충분히 확인한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.

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근저당이 있다고 무조건 계약하면 안 되는 걸까?

근저당이 설정돼 있다고 해서 모든 주택이 무조건 위험하다는 의미는 아닙니다.

중요한 것은 주택 가치와 선순위 권리, 전세보증금 등을 함께 판단하는 것​입니다.

집값에 비해 선순위 채권과 전세보증금 규모가 지나치게 크다면 향후 문제가 발생했을 때 보증금 

회수 위험이 커질 수 있습니다.

따라서 등기부에 근저당이 있다면 단순히 '있다·없다'만 확인하지 말고 그 금액과 주택의 

적정 가격을 함께 살펴보세요.

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전세가격이 적정한지 확인하세요

전세사기 예방에서 매우 중요한 것이 전세가격과 실제 주택가격 비교입니다.

주변 매매가격에 비해 전세보증금이 지나치게 높은 주택은 더욱 신중하게 판단해야 합니다.

아파트처럼 거래가 활발한 주택은 주변 실거래 사례를 비교하기 상대적으로 쉽지만, 빌라나 

다세대주택 등은 적정 시세를 판단하기 어려운 경우가 있습니다.

이럴 때는 한 곳의 부동산 설명만 듣기보다 국토교통부 실거래가 공개시스템과 HUG 안심전세 

서비스 등 여러 자료를 함께 비교하는 것이 좋습니다.

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안심전세 서비스를 활용해보세요

HUG 주택도시보증공사의 안심전세 서비스에서는 전세계약 전 확인할 수 있는 여러 정보를 

제공합니다.

주택 시세와 전세가율 등을 확인할 수 있고, 주택에 따라 적정 전세보증금 수준과 HUG 전세보증 

가입 가능 여부 등을 확인하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

집주인 관련 정보와 등기부상 권리관계를 확인할 수 있는 기능도 제공됩니다.

특히 빌라나 다세대주택처럼 적정 전세가격을 판단하기 어려운 경우라면 계약 전에 활용해보는 

것이 좋습니다.

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전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

전세계약을 하기 전에 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 확인해보세요.

전세보증금 반환보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 못하는 

상황 등에 대비하는 제도입니다.

다만 모든 주택과 모든 계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다.

주택가격, 보증금, 권리관계, 계약조건 등 가입요건이 있기 때문에 계약을 체결한 다음에 알아보기보다 계약 전 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

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공인중개사 정보도 확인하세요

공인중개사를 통해 계약한다고 해서 아무 확인도 하지 않아도 되는 것은 아닙니다.

중개사무소가 정상적으로 등록된 곳인지, 계약을 진행하는 사람이 실제 등록된 공인중개사 또는 

중개보조원인지 확인해보는 것이 좋습니다.

HUG 안심전세 서비스에서도 공인중개사 관련 정보를 확인할 수 있는 기능을 제공하고 있습니다.

중개사가 설명해주는 내용을 듣는 것과 별개로 임차인 본인도 주요 정보를 직접 확인하는 습관이 

중요합니다.

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건축물대장도 확인해보세요

등기부등본만 보고 끝내지 말고 필요하다면 건축물대장도 확인해보세요.

실제 건물의 용도와 건축물 정보 등을 확인하는 데 도움이 됩니다.

특히 현장에서 보고 있는 주택의 상태와 공적 장부의 내용이 다른 부분은 없는지 확인하는 것이 좋습니다.

불법 증축이나 용도 문제 등이 의심된다면 계약을 서두르지 말고 관련 내용을 정확하게 확인하세요.

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계약서 특약도 꼼꼼하게 작성하세요

계약조건에서 별도로 약속한 사항이 있다면 말로만 합의하지 말고 계약서에 구체적으로 작성하는 

것이 좋습니다.

예를 들어 계약 이후 잔금일까지 권리관계가 달라지는 상황 등에 대비해 필요한 특약을 검토할 수 

있습니다.

다만 인터넷에 돌아다니는 특약 문구를 무조건 복사해서 넣는다고 모든 위험을 막을 수 있는 것은 

아닙니다.

계약 상황에 맞게 내용을 확인하고 필요한 경우 전문가에게 검토받는 것이 좋습니다.

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계약금 보내기 전에 한 번 더 확인하세요

계약금부터 먼저 보내달라는 이야기를 듣고 급하게 송금하는 경우가 있습니다.

하지만 계약금을 보내기 전에 최소한 다음 내용은 확인하는 것이 좋습니다.

• 실제 계약할 주택 주소
• 등기부상 소유자
• 계약 상대방의 신분
• 근저당 등 권리관계
• 주변 매매·전세 시세
• 전세보증금 반환보증 가입 가능성
• 계약금 입금계좌 명의

특히 인기 있는 집이라며 지금 바로 계약금을 보내야 한다는 식으로 지나치게 결정을 재촉한다면 

더욱 신중하게 확인하세요.

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계약 당일에도 등기부를 다시 확인하세요

며칠 전에 등기부등본을 확인했다고 해서 계약 당일 확인을 생략하는 것은 좋지 않습니다.

그 사이에 권리관계가 달라질 가능성이 있기 때문입니다.

따라서 계약 직전에도 등기부를 다시 확인하고, 잔금을 지급하기 전에도 권리관계에 변동이 없는지 

확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

HUG 안심전세 서비스는 등기부 열람 후 일정 기간 등기변동 알림을 제공하는 기능도 안내하고 

있습니다.

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계약 후에는 전입신고와 확정일자도 중요합니다

계약서를 작성했다고 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.

실제 입주 이후에는 전입신고와 확정일자 등 임차인의 권리를 보호하기 위한 절차를 챙겨야 합니다.

특히 관련 제도는 법 개정 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 당시의 최신 기준을 확인하는 것이 

중요합니다.

전월세 신고 대상 계약이라면 주택 임대차계약 신고 여부도 함께 확인하세요.

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2026년 전세 관련 제도 변화도 확인하세요

전세계약 관련 제도는 계속 개선되고 있습니다.

국토교통부는 2026년 3월 관계부처 합동 전세사기 방지대책을 발표하면서 예비 임차인이 계약 전에 선순위 보증금 등 전세거래 위험정보를 보다 쉽게 확인할 수 있도록 하는 방안을 발표했습니다.

대항력 효력 발생시기와 관련된 제도 개선 내용도 포함돼 있습니다.

따라서 예전에 알고 있던 전세계약 상식만 믿기보다 실제 계약 시점의 최신 제도를 다시 확인하는 

것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문

전세계약 전에 가장 먼저 무엇을 확인해야 하나요?

등기부등본을 확인해 소유자와 근저당 등 권리관계를 살펴보는 것부터 시작하는 것이 좋습니다. 

이후 시세와 임대인 정보, 보증가입 가능 여부 등을 함께 확인하세요.

근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?

근저당이 있다는 이유만으로 일률적으로 판단할 수는 없습니다. 주택가격과 선순위 채권, 전세보증금 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

전세 시세는 어디에서 확인할 수 있나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템과 HUG 안심전세 서비스 등을 함께 활용해보세요.

전세보증보험은 계약하고 나서 알아봐도 되나요?

가입요건이 있기 때문에 가능하면 계약 전에 해당 주택과 계약조건으로 가입할 수 있는지 

먼저 확인하는 것이 좋습니다.

등기부는 한 번만 확인하면 되나요?

계약을 결정하기 전뿐 아니라 계약 직전과 잔금 지급 전에도 권리관계 변동 여부를 다시 확인하는 

것이 좋습니다.

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마무리

전세계약에서 가장 위험한 생각은

"공인중개사가 알아서 확인했겠지."

라고 모든 확인을 맡기는 것입니다.

중개사의 설명도 중요하지만 수천만 원에서 수억 원의 보증금이 걸린 계약인 만큼 임차인 본인도 

직접 확인해야 합니다.

등기부등본 → 실제 소유자 → 근저당 등 권리관계 → 주변 시세 → 임대인 정보 → 보증가입 가능 

여부 → 계약서 → 전입신고·확정일자

순서로 하나씩 확인해보세요.

몇십 분 더 확인하는 것이 나중에 큰 보증금 문제를 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다.

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관련 공식정보

HUG 안심전세포털
https://www.khug.or.kr/jeonse/

HUG 안심전세 APP 안내
https://m.khug.or.kr/jeonse/web/s01/s010102.jsp

국토교통부 실거래가 공개시스템
https://rt.molit.go.kr/

인터넷등기소 — 부동산 등기 열람·발급
https://www.iros.go.kr/

정부24 — 건축물대장 등 각종 민원서비스
https://www.gov.kr/